EDUARDO ALONSO LOIS | Lunes 17 de marzo de 2025 | 8:20
Hoy por hoy, acceder a una vivienda digna y adecuada, como promulga el artículo 47 de la Constitución Española, es literalmente imposible para cientos de miles de ciudadanos, especialmente para los más pobres, así como para los jóvenes, los ancianos y los inmigrantes.
En realidad, el problema se ceba con cualquiera que necesite una casa. Para quienes ya la tienen en propiedad —la mayoría en España, un 75% de los hogares—, la situación es mucho mejor. Además, la crisis residencial no afecta por igual a todo el país, cebándose en las grandes ciudades y en las zonas turísticas; un asunto que también afecta a otras capitales europeas.
Pero, lo que nos importa es que está respetando a Ferrol, que, pese a las subidas de precios y la escasa oferta en algunas zonas, dispone de vivienda asequible. Entre las múltiples causas podemos apuntar que los precios han subido mucho más que los sueldos; que el número de nuevos hogares crece más rápido que el de nuevas viviendas; que el mercado inmobiliario haya estado más enfocado al desarrollo económico que a resolver el problema habitacional; que, pese a los años de crecimiento económico sostenido (a excepción de la pandemia), la construcción se debilitó por la crisis económica primero y por el miedo a repetir errores conocidos después; que hemos descalificado las viviendas de protección oficial permitiendo que se convirtieran en libres y quedándonos sin colchón social; que los 4 millones de pisos vacíos ni están listos para entrar a vivir ni están en los lugares que más se los necesita; que los procesos de turistificación secuestran una enorme cantidad de viviendas y los de gentrificación expulsan a las personas de sus barrios; y muchas más.
Pero empecemos alejando el zoom hasta nivel estatal porque, como empecé diciendo, en España el precio de la vivienda ha subido más que los salarios en la mayoría de las comunidades: entre 2015 y 2023, la compra se ha encarecido un 47% y el alquiler un 58%, mientras que los sueldos crecieron menos, un 17%; en algunos casos el desfase ha sido de más de 30 puntos.
Por otro lado, la oferta de construcción de nueva vivienda se ha estabilizado en torno a 90.000 anuales, cifra notablemente insuficiente porque se prevé la demanda de 330.000 hogares anuales hasta 2030. Así, nos sale que construimos apenas el 40% de las necesarias y cada año que pasa la brecha se ensancha más.
Todo esto sin considerar la demanda adicional por segundas residencias, al menos 60.000 viviendas por año, donde una parte importante se acaba desplazando hacia el alojamiento turístico y de temporada porque fueron compradas como inversión. Hasta el pasado febrero, había 351.389 pisos turísticos —1.700 en Galicia—, récord en la estadística del INE.
Todo esto explica que haya menos oferta para alquiler tradicional y que los precios acaben por las nubes, dejando sin plan B a un porcentaje cada vez más amplio de la sociedad. Sumados los inmuebles vacíos y las viviendas turísticas, se podría incrementar el parque de alquiler en un 66% donde más se necesita, ganando tiempo mientras se avanza hacia una solución estructural que tarda en llegar.
Si acercamos el zoom a Galicia, veremos que las cifras oficiales hablan de unas 500.000 viviendas vacías o desocupadas, lo que, unidas a esos 21.700 pisos turísticos, bien podrían convertirse en un remedio rápido mientras esperamos a que crezca la oferta de obra nueva; aunque sería preferible rehabilitar para nuevas soluciones habitacionales de primera residencia o modelos comunitarios que favorezcan la integración social.
No olvidemos que el acceso a la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los jóvenes gallegos, hasta los 44 años. Las medidas de urgencia, como la conversión de bajos comerciales en pisos, el largo plazo que requiere de repente construir vivienda protegida, la insuficiencia de las cifras que manejan las administraciones, las raquíticas ayudas —que además no llegan a las personas más vulnerables—, y la lenta burocracia de los concellos frustra continuamente todas sus expectativas.
Pero, entrando en cifras, la vivienda en propiedad pasó del 83,1% en 2008 al 75% actual; el alquiler siguió una evolución similar inversa, aumentando del 8,6% en 2008 hasta casi un 15%. El alquiler medio se encareció en la última década, pasando de 364,5€ a los 562,7€ actuales, lo que supone un incremento de casi 200€, aunque datos de las inmobiliarias hablan de subidas mucho mayores, pudiendo costar una vivienda de 80m² alrededor de 770€; pero una familia con niños que necesite más espacio deberá desembolsar unos 960 euros por unos 100m².
Si atendemos a la distribución del precio medio de los alquileres en las siete ciudades gallegas, actualmente, A Coruña tiene el más elevado (703,2€), seguida de Vigo (661,2€), Pontevedra (636,4€), Santiago (612,8€), Lugo (569,4€) y Ourense (531,0€). En el entorno de los 500€ solo queda Ferrol (502,7€).
Antes de avanzar, conviene echar un vistazo al peculiar caso de los concellos del rural porque los precios están relacionados directamente con el número de habitantes; así, el alquiler en municipios de menos de 5.000 es de 381,1€, y de 636,3€ en los de más de 50.000 —más de 250€ de diferencia—. Pese a disponer de un enorme porcentaje de casas deshabitadas, faltan inmuebles para alquilar de cara a atraer nuevos habitantes.
Según algunos alcaldes, nadie quiere meter gente en su casa, ni rehabilitar para cobrar un alquiler excesivamente bajo. La demanda, no mucha, pero cada vez mayor, se centra en las zonas mejor conectadas con villas o ciudades, pero no se satisface porque seguimos prefiriendo mantener las casas como segunda residencia.
Zoom sobre Ferrol
Por último, pongamos el zoom sobre Ferrol. Según Idealista, el precio medio del alquiler está en 7,2€/m2 (7,9€/m2 en el centro de la ciudad), frente a los 10,5€/m2 de A Coruña, única ciudad en alcanzar el doble dígito. Si bien, según Fotocasa, las cifras son mayores, hasta alcanzar un alquiler medio de 664€ para viviendas de menos de 100m² y 795€ para mayores de 100m².
En un rango similar, el precio medio de compra es de 1.004 euros/m2 frente a los 2.651 €/m2 de A Coruña; 99.837€ para viviendas de menos de 100m² y 143.803€ para mayores de 100m² en Ferrol, y 206.100€ para menos de 100m² y 449.434€ para mayores de 100m² en A Coruña.
La diferencia es enorme, estamos muy por debajo de la mitad de los precios coruñeses, que tienen un grave problema que resolver. En relación al año pasado, la vivienda en Ferrol se ha encarecido mucho; el alquiler, un 23 % de media —un 31,1 % en el centro—, pero si hablamos de comprar, pese a que los precios bajaron un 23,6 % desde 2011, han crecido un 13,7 % en el último año.
Pese a todo, seguimos siendo la más asequible de las grandes ciudades de Galicia. Según los últimos datos disponibles (2021), Ferrol tiene 42.672 viviendas, de las cuales 11.222 están vacías (26%); siendo la ciudad con más vacías sobre el total.
Si se pusieran en el mercado para alquiler asequible o social, ayudarían a solucionar el problema del acceso a los jóvenes, al incrementar la oferta y estabilizar los precios. Desde este punto de vista, construir vivienda nueva resulta innecesario, pese a que pondrá en el mercado pisos modernos y con más prestaciones que los existentes.
La amenaza para la oferta de alquiler la suponen los más de 80 pisos turísticos que podemos encontrar a día de hoy en nuestra ciudad, en relación con las 100 viviendas para alquilar y casi 690 para comprar. Como curiosidad, decir que la última opción ya es compartir casa, y podemos encontrar casi 40 habitaciones en Ferrol; aquí los precios también están creciendo.
Para finalizar, conviene denunciar que Galicia, al igual que otras comunidades, se ha quedado con un raquítico 0,84% de vivienda social (2024) sobre el total de viviendas principales; si hablamos de régimen de alquiler es solo del 0,35%, 3 veces menos que la media estatal (0,96% en 2019) y 30 veces menos que la media europea (9,3%). Y sin colchón social es realmente difícil ofertar vivienda a la que puedan acceder las personas más vulnerables.
Aunque ya lo dijo el economista John Kenneth Galbraith en 1992: «No hay ningún país económicamente avanzado en que el sistema de mercado produzca casas que puedan permitirse los pobres». Ferrol, en su conjunto, no presenta un problema grave de acceso a la vivienda, si bien a nadie le gusta que suban los precios.
Fuentes: INE, IGE, OVG, EAPN, Idealista, Fotocasa, La Voz de Galicia, Diario de Ferrol, El País, El Mundo.